Эмфитевзис: как это работает

26 сент. 2016

Когда прибыльный бизнес сталкивается с ограничениями, обязательно найдутся обходные пути. Так случилось и с мораторием на продажуземли сельхозназначения, - вопросом, многие годы актуальном для агросектора Украины. Решение, позволяющее временному землепользователю получить возможность использовать землю как экономический актив - продать свое право пользования участком или взять под него кредит, существует уже несколько лет, оставаясь terra incognita для большинства аграриев. 

Речь идет о договоре эмфитевзиса, условия которого гораздо более гибкие, чем у зарегулированного стандартного договора аренды земли и дают возможность землепользователю получить широкие полномочия. Эмфитевзис закрепился в Земельном Кодексе Украины еще в 2007 году, но только в последние годы, согласно информации, полученной от Госгеокадастра Украины и Министерства юстиции, в Украине наблюдается позитивная динамика заключения договоров эмфитевзиса: за период с 2011- по 2013 год было зарегистрировано около 2,5 тыс прав эмфитевзиса, а уже в 2015 году - более  8 тыс. Существует также практика дальнейшей перепродажи права эмфитевзиса (за 2015 год более 200 случаев).  

Рост количества зарегистрированных прав эмфитевзиса

Динамика регистрации прав эмфитевзиса в регионах Украины

Суть эмфитевзиса: все решения принимаются сторонами соглашения и прописываются в договоре
Эмфитевзис – это право долгосрочного или бессрочного использования чужого земельного участка сельскохозяйственного назначения, которое может быть отчуждено или передано по наследству.  Предмет договора -  земельный участок исключительно сельскохозяйственного назначения, который находится в частной, коммунальной или государственной собственности. 

Основные пункты договора эмфитевзиса:

Срок действия:
если земля находится в частной собственности, договор эмфитевзиса может заключаться на любой период времени или вообще не иметь срока действия. При расторжении бессрочного договора одна из сторон должна предупредить другую минимум за один год до момента расторжения. В случае земельных участков, которые находятся в государственной или коммунальной собственности, срок действия договора эмфитевзиса не должен превышать 50 лет.

Условия оплаты:
в отличие от стандартного договора аренды, в котором арендная плата устанавливается в размере не менее 3% от нормативной денежной оценки земельного участка, решение об условиях оплаты в договоре эмфитевзиса принимается непосредственно сторонами договора. Не существует ни установленного термина оплаты, ни минимального или максимального уровня, что дает большую свободу действия. Например, если землевладельцу нужна сразу крупная сумма денег, в договоре может быть прописано условие оплаты аренды за 10 лет одним платежом. Когда договор эмфитевзиса заключается на срок свыше 30 лет и предусматривает однократный платеж, такая выплата может быть близка к рыночной стоимости участка.
Более того, договор эмфитевзиса может быть заключен на безоплатной основе. Интерес землевладельца в этом случае тоже есть: принадлежащий ему участок земли используется по целевому назначению и обеспечивается надлежащим уходом, что в итоге приводит к улучшению качества земли и, соответственно, её стоимости.

Права и ограничения сторон согласно договору эмфитевзиса: землевладелец распоряжается землей, а землепользователь – правом ее использовать
Владелец земельного участка может распоряжаться им на свое усмотрение – в том числе продавать, для чего получать согласие эмфитевта необязательно.
Эмфитевт не имеет права распоряжаться земельным участком, - продавать его или вносить в залог, но может воспользоваться правом на отчуждение эмфитевзиса другому лицу - путем заключения с ним договора купли-продажи, обмена или дарения. Это условие не касается земель, принадлежащих государству или находящихся в коммунальной собственности: права эмфитевзиса в этом случае не предполагают отчуждения в пользу других лиц, внесение их в уставный капитал юридических лиц или передачу в залог.
Если эмфитевт решает продать свои права на использование земельного участка, владелец земли будет иметь преимущественные права на покупку. Эмфитевт должен письменно сообщить владельцу о решении продажи права использования, указав стоимость и условия сделки. Если в течение месяца после получения этого сообщения владелец не пришлет письменного подтверждения покупки, землепользователь получает право продажи на свое усмотрение.
Помимо преимущественного права на покупку, владелец земли имеет право на получение процента от стоимости продажи права на ее использование – это условие и размер процента должны быть прописаны в договоре. Но в случае отчуждения прав на использования – например, дарения, землепользователь не обязан обращаться к владельцу, как и выплачивать ему процент.
Эмфитевт не является ни владельцем земли, ни постоянным землепользователем, ни арендатором земельного участка, поэтому он не должен вносить в бюджет плату за землю, это обязанность собственника земельного участка. При этом весь урожай, собранный с земельного участка, принадлежит землепользователю в полном объеме.
При смене владельца земельного участка договор эмфитевзиса не теряет свою силу, его права и обязанности переходят к новому владельцу. В случае смерти владельца и отсутствия наследников, участок переходит в собственность территориальной общины. И если договор эмфитевзиса был утвержден сроком более чем на 50 лет, этот пункт нужно будет изменить в соответствии с правилами эмфитевзиса для земли, находящейся в коммунальной собственности. Все остальные права и обязанности сторон остаются без изменений. 

Основные различия между договором эмфитевзиса и арендой земельного участка отображены в таблице:

Различия между договором эмфитевзиса и арендой земельного участка
Основные отличия между договором аренды и договором эмфитевзиса согласно действующему законодательству Украины

Недостатки эмфитевзиса - продолжение его преимуществ: минимум государственной регуляции, максимум личной ответственности
Нормативных актов и регулирующих законов, касающихся договора эмфитевзиса, намного меньше, чем таковых для стандартного договора аренды. Общие положения, касающиеся эмфитевзиса, можно найти вразделах 33 ЦК Украины и статье 161 ЗК Украины. Установленной формы договора эмфитевзиса не существует - все условия сделки обсуждаются и утверждаются участвующими сторонами, а затем прописываются в договоре. Для внесения в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество договор эмфитевзиса подается в письменном виде. Чтобы избежать предпосылок оспаривания условий в суде, договор лучше составлять с привлечением грамотного специалиста, - адвоката или нотариуса. Ведь заключение договора на срок 100 и более лет, без четких указаний прав и обязанностей участников, может спровоцировать в будущем конфликты между преемниками сторон договора.  

Будущее эмфитевзиса в Украине
15 июля 2016 года был зарегистрирован проект закона № 4010а «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по совершенствованию правового регулирования пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис)».
Основные тезисы законопроекта: 
  • определение правового механизма обращения взыскания на право эмфитевзиса; 
  • разрешение продажи права эмфитевзиса на землях государственной и коммунальной форм собственности, если такое право приобретено на аукционе; 
  • предоставляет землепользователю (эмфитевта) права передавать земельный участок в аренду, оставаясь при этом ответственным перед владельцем земельного участка за выполнение своих обязательств по договору эмфитевзиса. 
Также планируется ограничение срока действия договора эмфитевзиса до 50 лет.


Пока продолжаются споры между сторонниками и противниками моратория на продажу сельскохозяйственных земель, все больше аграриев используют возможности, которые предоставляет договор эмфитевзиса. Кто-то отдает право пользования своим участком на 100 лет за крупную сумму денег, кто-то получает кредит под залог прав эмфитевзиса, а кому-то выгодно бесплатно отдать свой участок в использование по целевому назначению, чтоб “земля не гуляла”. Эмфитевзис не решает вопрос полноценного использования земли в качестве экономического актива, это скорее компромисс, который может быть выгоден как землевладельцу, так и землепользователю.



 


Связанные новости



Подпишитесь на наши публикации
И еженедельно получайте идеи для развития Вашего бизнеса


« назад