В Крыму принимают «стратегически важные» законы. 9 июля Государственный совет Республики Крым принял во втором, окончательном чтении закон «Об особенностях выкупа стратегических объектов в Республике Крым». Эта особенность заключается в принудительности.
Как устроен механизм такого выкупа крымской недвижимости и чем он обернется на практике? Чтобы прояснить юридическую сторону вопроса, мы пообщались со старшим юристом компании Arzinger, Станисловом Герасименко.
Зачем нужен такой закон?
Данный Закон призван помочь жителям Крыма избежать «обстоятельств, влекущих угрозу жизни, здоровью населения, экономической безопасности государства, нормального функционирования объектов жизнедеятельности, техногенной и экологической катастрофы». Власти Крыма, после незаконного присвоения объектов государственной собственности Украины и территориальных общин, намерены получить контроль и над компаниями частной собственности, которые либо исторически являются природными монополистами на определенных рынках, либо оказывают на них существенное влияние в силу достижения доминирующего положения.
Такое желание властей контролировать все и вся не является чем-то новым или особенным. У различных стран в этом вопросе нет единого подхода, но все-таки он более характерен для авторитарных государств (Российская Федерация, Венесуэла, некоторые другие страны Латинской Америки и Африки). В странах, которые принято называть цивилизованными, преобладают противоположные тенденции, когда государство добровольно передает контроль над монополиями частному сектору. И уж тем более в условиях мирного времени речь не идет о действиях, которые можно охарактеризовать как национализацию частной собственности (хотя применительно к Крыму, имеющему спорный правовой статус, такое определение и является натянутым).
Что такое «стратегические объекты»
В Законе сказано, что принудительному выкупу подлежат объекты, которые имеют стратегическое значение для Республики Крым, независимо от того в чьей собственности они находятся — физических или юридических лиц. При этом в самом Законе нет определения понятию «стратегические объекты».
Нет определения стратегических объектов и в российском законодательстве, как нет и каких-либо положений о выкупе стратегических объектов. В Гражданском и Земельном кодексах Российской Федерации закреплены нормы о выкупе земельных участков для государственных и муниципальных нужд. При этом приведен исчерпывающий перечень таких нужд. В соответствии со ст. 279 ГК РФ решение о выкупе участка принимается органами исполнительной власти, а собственник жилья должен быть предупрежден властями о будущем изъятии не позднее, чем за год. Выкупить такой участок раньше государство может только с согласия собственника. Если собственник и государство не могут договориться об условиях сделки, то власти могут предъявить иск в суд о выкупе земельного участка.
С юридической точки зрения, формулировку нового крымского закона можно толковать достаточно широко. К примеру, вполне законно смогут выкупить земельный участок, другие объекты недвижимости, целостные имущественные комплексы и т.д. Исходя из доктринального подхода, под данную формулировку не должны попадать компании-собственники активов, которые обычно рассматриваются как субъекты права, а не объекты. Однако, с учетом крайне размытых формулировок и «творческого подхода», который демонстрируют нелегитимные власти Крыма, нельзя исключить попыток применить этот подход и к корпоративным правам компаний-собственников активов, хотя это и выглядит проблематичным с практической точки зрения.
Список таких стратегически важных для полуострова объектов устанавливает Совет министров Республики Крым. Логично предположить, что стратегически важными для Крыма являются компании, которые предоставляют услуги связи, энергетики и т.д. По словами представителей властей, среди первых кандидатов на выкуп находятся такие предприятия как «Укртелеком», «Крымэнерго», Крымгаз» и др. Предложения о принудительном выкупе объектов вносятся в Совет министров Республики Крым исполнительными органами государственной власти Республики Крым и органами местного самоуправления муниципальных организаций.
Что взамен?
Взамен обещают деньги. Сколько денег — устанавливает тот же Совет министров Республики Крым. Сумма выплаты будет рассчитываться на основании денежной оценки, которую должна провести сторонняя организация, имеющая аккредитацию (лицензию) на территории Российской Федерации. При этом возможность и последствия оспаривания размера возмещения в законе прямо не прописана.
Система оповещения о выкупе
Если Совет министров Республики Крым принял решение выкупить объект, орган, который внес предложение о выкупе, должен в течение пяти дней письменно уведомить собственника объекта о таком решении властей. Уведомление направляется собственнику объекта недвижимости заказным письмом. И тут есть один важный нюанс.
В Законе сказано, что если место нахождения (место проживания) собственника объекта неизвестно, то информация о скором выкупе размещается в средствах массовой информации. При этом собственник выкупаемого объекта считается уведомленным со дня опубликования информации в СМИ (каких – тоже не указано). Нюанс в том, что поскольку ситуация в Крыму остается запутанной и довольно сложной как в части гражданства, регистрации, так и в части трудоустройства, многие жители Крыма выехали с полуострова еще несколько месяцев назад. А что произойдет, если собственник недвижимости не читал крымских СМИ и не получал письмо от госорганов? Станет ли это препятствием при выкупе его дома? Или дом будет автоматически выкуплен вместе с оставшимся в нем имуществом? Будет ли возмещение ожидать хозяина до его появления?
Об этих неудобных, со стратегической точки зрения, моментах в законе тоже слова. «Исходя из нашего опыта, такой, прямо скажем, ненадлежащий способ уведомления, наверняка приведет к многочисленным злоупотреблениям со стороны местной власти и отдельных заинтересованных лиц», — говорит Станислав Герасименко.
Очевидные недоработки
Несмотря на то, что последствия этого Закона, по определению, очень важны, составлен он впопыхах и введен в действие налету. Всего 8 очень коротких статей, которые, с точки зрения юридической техники, допускают неоднозначное толкование. Выкупленные объекты переходят в собственность Республики Крым. Новый «орган управления выкупленными объектами» будет назначен тем же Советом министров Республики Крым. Денежное возмещение за недвижимость ее собственник получит из средств бюджета Республики Крым и «иных источников, не запрещенных законодательством».
Спешное принятие непроработанного Закона обязательно повлечет за собой проблемы. Насколько они окажутся крупными, станет ясно уже в ближайшее время.
Несоответствие федеральным законам
В федеральных законах установлены общие принципы и случаи, когда имущество может быть принудительно выкуплено у собственника. Существуют также отдельные законы для ускоренной процедуры изъятия участков для государственных нужд. Они были приняты для регулирования земельных отношений в зоне Олимпийских игр в Сочи и на территории Новой Москвы. В Сочи государство формировало «маневренный фонд» жилых помещений, предназначенный для предоставления квартир гражданам, жилье которых было изъято. Аналогичная процедура проводилась по отношению к земельным участкам собственников.
Таким образом, обычно используется процедура, прописанная в Гражданском кодексе РФ, а для ускоренной покупки принимают именно федеральные законы. Но в в данном случае закон приняли местные власти. Подразумевается, что такое право на переходный период им дал Федеральный конституционный закон от 21.03.2014 N6-ФКЗ (о принятии Крыма в Российскую Федерацию), а именно его статья 23, но это не совсем так. По смыслу данной статьи, на территории Крыма и Севастополя действуют законодательство РФ, а нормативные правовые акты Крыма (и Севастополя) не могут противоречить Конституции РФ. Поскольку в данном случае крымский закон устанавливает правила иные, чем федеральное законодательство России, он им противоречит и, по правилам, не должен применяться.
К сожалению, говорить о соблюдении каких-то правил в отношении Крыма, как нового субъекта РФ, не приходится, и можно ожидать, что данный Закон будет использован для осуществления рейдерских схем и экономической расправы над «неправильными» и нелояльными власти собственниками.