1. О том, что отсутствие нормативно-денежной оценки земли является основанием для признания договора аренды земли недействительным

Постановление Верховного Суда Украины от 01.07.2015 по делу №3-297гс15

Суть спора

7 июля 2006 года между Беляевской РГА (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды земли. Нормативная денежная оценка земельного участка не проводилась. Пунктами 8, 9, 10 договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором в денежной форме в размере 8 грн за 1 кв. м, что составляет 20 400 грн в год согласно протоколу земельной комиссии. Исчисление размера арендной платы за землю осуществляется с учетом индексов инфляции. Иск подан прокурором.

Выводы ВСУ

Частью 1 ст. 13 Закона Украины «Об оценке земли» определены случаи обязательного проведения денежной оценки земельных участков. В частности, нормативная денежная оценка земельных участков проводится в случае определения размера земельного налога, определения размера арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности.

Поскольку законодатель четко определил, что нормативная денежная оценка земель является основой для определения размера арендной платы для земель государственной и коммунальной собственности, договор аренды в этой части противоречит предписаниям действующего законодательства и должен быть признан недействительным.

2. Об условиях нарушения преимущественного права арендатора на возобновление договора аренды земельного участка на новый срок

Постановление Верховного Суда Украины от 25.02.2015 г. по делу № 6-219цс14вид

Суть спора

9 февраля 2007 года между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка сроком на пять лет, начиная со дня его государственной регистрации, которая была осуществлена 23 марта 2007 года. На основании приказа директора истца земельный участок осенью 2011 года был засеян озимой пшеницей. 15 августа 2011 года ответчик направил истцу заявление с просьбой не использовать земельный участок после уборки урожая 2011 года.

10 февраля 2012 года истец направил ответчику письмо-уведомление о намерении воспользоваться своим преимущественным правом на возобновление договора аренды земельного участка на новый срок, добавив к нему проект дополнительного соглашения, которые им получены. Однако 26 марта 2012 года ответчик заключил договор аренды земельного участка с фермерским хозяйством. Новый договор был зарегистрирован 27 марта 2012 года в отделе Госкомзема.

Выводы ВСУ

Для возобновления договора аренды земли по основаниям, которые предусмотрены частью 6 ст. 33 Закона Украины «Об аренде земли», необходимо наличие таких юридических фактов:

  • арендатор продолжает пользование выделенным земельным участком;
  • арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности по договору;
  • отсутствует письменное уведомление арендодателя об отказе в возобновлении договора аренды;
  • стороны заключают дополнительное соглашение о возобновлении договоров аренды.

Нарушение преимущественного права арендатора, которое подлежит защите в соответствии со ст. 3 Гражданского кодекса Украины, будет иметь место:

  • при заключении договора аренды с новым арендатором при получении письменного уведомления предыдущего арендатора о намерении реализовать преимущественное право;
  • в случае если не удалось достигнуть согласия относительно платы по новому договору и по другим пунктам договора с новым нанимателем на более благоприятных условиях и в случае заключения с ним договора на тех же условиях, которые предложены предыдущим нанимателем при реализации преимущественного права;
  • в случае заключения договора с новым арендатором при условии, что основанием для отказа предыдущему арендатору в возобновлении договора аренды было уведомление последнего о необходимости использовать объект аренды для собственных нужд.

Исходя из положений ст. 11 Гражданского кодекса Украины, ст. 2 Закона Украины «Об аренде земли», согласно которым права и обязанности сторон возникают из актов гражданского законодательства и заключенного договора, и части 6 ст. 33 Закона Украины «Об аренде земли», следует сделать вывод о том, что направление ответчиком до окончания срока действия договора аренды, заключенного с истцом, заявления с просьбой не использовать принадлежащий ответчику земельный участок после уборки урожая 2011 года не создает каких-либо прав и обязанностей сторон в понимании ст. 33 Закона Украины «Об аренде земли».

Установив, что истец выполнял условия договора аренды надлежащим образом, соблюдал сроки и процедуры уведомления о намерении реализовать свое преимущественное право на возобновление договора аренды на новый срок, и учитывая, что ответчик не отослал истцу в установленный законом срок уведомление об отказе в возобновлении договора на новый срок, но заключил договор аренды с другим арендатором на таких же условиях, которые предложены истцом, и факт продолжения использования истцом земельного участка, суд на основании ст. 33 Закона Украины «Об аренде земли» пришел к обоснованному выводу о наличии у истца преимущественного права на возобновление договора аренды земельного участка на новый срок и нарушении этого права ответчиком в связи с заключением договора аренды с другим арендатором  фермерским хозяйством.

Установив факт заключения спорного договора аренды земельного участка с нарушением требований ст. 33 Закона Украины «Об аренде земли» и прав истца, суд на основании ч. 1 ст. 203 и ч. 1. ст. 215 Гражданского кодекса Украины пришел к выводу о его недействительности.

3. Об отсутствии обязательства у арендатора инициировать приведение арендной платы, уплачиваемой по договору аренды в соответствии с Указом Президента Украины от 19.08.2008 725/2008

Постановление Высшего Хозяйственного Суда Украины от 12.05.2015 г. по делу № 922/4393/14

Суть спора

Истец обратился в Хозяйственный суд с иском о признании недействительным решения административной коллегии отделения Антимонопольного комитета Украины  (далее  решение АМКУ). В соответствии с решением АМКУ:

  • предприятие занимает монопольное положение на рынке предоставления услуг по приобретению в аренду земельных паёв;
  • истцом (как арендодателем) нарушены требования Указа Президента Украины от 02 февраля 2002 года № 92/2002 «О дополнительных мерах по социальной защите крестьян — владельцев земельных участков и земельных долей (паев)», а именно — арендная плата не установлена на уровне не менее чем 3% от нормативной оценки земли.

Выводы ВГСУ

Статьей 21 Закона Украины «Об аренде земли» размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются в договоре аренды по согласию сторон (кроме сроков внесения арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности, которые устанавливаются в соответствии с Налоговым кодексом Украины).

Статьей 23 Закона Украины «Об аренде земли» предусмотрено, что арендная плата за земельные участки, пребывающие в собственности физических и юридических лиц, пересматриваются по согласию сторон.

Таким образом, заинтересованная сторона (арендодатель или арендатор) может обратиться с предложением о внесении по согласию сторон изменений в договор аренды земельных участков и земельных долей (паев), в том числе, относительно установления арендной платы в размере, определенной Указом Президента Украины от 19.08.2008 № 725/2008, а в случае недостижения согласия  передать спор на рассмотрение в суд.

При этом Указ Президента Украины от 19.08.2008 № 725/2008, положения действующего законодательства, которыми урегулированы отношения по аренде земли, не возлагают на арендатора обязательства инициировать приведение арендной платы в соответствии с Указом.

Суд признал решение АМКУ недействительным.

4. Использование земельных участков без регистрации соответствующих договоров аренды является самовольным захватом земельных участков, а значит  основанием для взыскания убытков, причиненных их захватом

Постановление Высшего Хозяйственного Суда Украины от 11.11.2015 года по делу № 916/677/15-г

Суть спора

Истец обратился в Хозяйственный суд и исковым заявлением к ответчику о взыскании материальных убытков, причиненных уничтожением посевов сельскохозяйственных культур.

Ответчик подал встречный иск о взыскании с истца материальных убытков, причиненных вследствие самовольного захвата земельных участков.

Судами установлено, что ответчик (за первичным иском) является арендатором земельных участков для ведения товарного сельскохозяйственного производства, о чем свидетельствуют договора аренды земли с собственниками земельных участков, акты приема-передачи земельных участков  в аренду, а также извлечения из государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество о регистрации права аренды.

Во время проведения внеплановой проверки соблюдения истцом требований земельного законодательства было установлено, что истец использует земельные участки сельскохозяйственного назначения,  в том числе на основании незарегистрированных договоров аренды земли, что означает — земельные участки используются без правоустанавливающих документов. Также было установлено, что истец использует земельные участки, на которые заключены договора аренды земли между собственниками этих земельных участков и ответчиком. Документы, свидетельствующие о праве собственности или праве пользования истцом указанными земельными участками отсутствуют, что является нарушением ст. 125, 126 Земельного кодекса Украины, что означает  земельные участки заняты самовольно.

Выводы ВГСУ

Учитывая, что истец не подал в суд надлежащих доказательств, которые подтверждали бы проведение им государственной регистрации права аренды земельных участков на основании договоров аренды земли (такие доказательства в материалах дела не содержатся), суд пришел к выводу, что право аренды указанных земельных участков у истца не возникло. Действия истца суд квалифицировал как самовольный захват земельных участков  сельскохозяйственного назначения, что стало основанием для взыскания убытков, причиненных самовольным захватом.

Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения встречных исковых требований.


Читайте предыдущие подборки судебной практики:

Анализ актуальной судебной практики (ноябрь 2015).