Земельний мораторій відходить у забуття. На тлі прийдешнього запуску обігу прав власності на с/г угіддя все частіше прорізаються питання справедливої ціни

Менш ніж за місяць земля сільхозпризначення стане повноцінним предметом торгівлі. Угіддя, мабуть, будуть найбільш варіативним товаром за вартістю, яка залежатиме не тільки від попиту і пропозиції, а й від сукупності факторів: починаючи від якості ґрунтів і закінчуючи економічною ситуацією в країні. Як же оцінити свої володіння і чи варто продавати чорноземи вже зараз? Чітко сформованої ціни на українські чорноземи поки немає, а орієнтири можуть бути нерелевантними з-за багатьох чинників, це говорить про те, що земельні угіддя реалізовуватимуться виходячи з нормативної і реальної оцінки на момент запиту або угоди. Однозначно можна говорити тільки про те, що ціна землі не буде нижчою за її нормативно-грошову оцінку, ця норма в законі дозволяє захистити власників паїв і місцеві бюджети від штучного заниження її вартості. За інформацією асоціації «Земельна спілка України», середня вартість гектару в Україні становить $1,6 тис. Це «цінник» за землю низької якості або за угіддя з неконсолідованими ділянками. Таких земель в країні не багато, але вони все одно займають чималу територію. Доглянуті ж землі, чорноземи з добрим ґрунтом, будуть доступні у діапазоні від $2,5 тис. до $5 тис. за гектар. У будь-якому випадку ці цифри лише орієнтир – реальна вартість сформується ринком. Товар буде точно різним, навіть у рамках одного регіону і залежатиме від багатьох чинників. Ціна, яку готові заплатити за землю формується виходячи з наступних факторів:

• • Якість і властивість ґрунтів.
  • Місцезнаходження та кліматичні умови.
  • Інфраструктура і логістика.
  • Конкуренція.

Більше того, на формування ціни впливатимуть економічне становище в державі, розвиток системи кредитування, залучення позикових коштів та іноземного капіталу, кон'юнктура світового ринку продовольства і розвиток світової економіки в цілому. За оцінками уряду, через декілька років після запуску ринку землі її ціна за гектар збільшиться мінімум вдвічі. За підрахунками аналітичної компанії EasyBusiness, в Євросоюзі найдорожча земля с/г призначення сформувалася в Нідерландах, там за гектар доведеться «викласти» – понад $75 тис., а, до прикладу, в сусідній Угорщині в середньому – близько $5 тис. Як бачимо, Україні є куди зростати у цій сфері. Можливо, ціна на землю була б значно вищою, якби ринок відкрився і для іноземних інвесторів. Але до 2024 року основними гравцями ринку землі будуть фізичні особи – громадяни України, тому очікувати стрімкого зростання цін не варто. Втім, не рахуватись з інтересами великих підприємств теж не варто, оскільки, в них є можливість купувати землю через пов'язаних з ними фізичних осіб. За даними Мінагрополітики, Україна має 41,3 млн га. с/г угідь, з них 33 млн га. ріллі. За останні 3,5 років об'єднаним територіальним громадам було передано 4 млн га. с/г землі. Велика частина угідь знаходиться в руках українських громадян. Зараз вона в основному здається в довгострокову оренду агрокомпаніям та фермерам. Раніше агрохолдинги і великі агропідприємства накопичували земельний банк орієнтуючись на збільшення обсягів, на даний момент спостерігається тенденція сепарації наявних земель: консолідація і розширення площ з якісними угіддями і землями з гарним економічним потенціалом, і відмови від земель з слабкою ефективністю. Таким чином, вартість на цікаві ділянки може значно зрости і навпаки – знижуватиметься на землі з низьким потенціалом. Щоб не прогадати при визначенні вартості землі, необхідно керуватись принципом найбільш ефективної експлуатації, за яким використання землі юридично законне, фізично можливе, фінансово доцільне і призводить до найбільшої вартості майна. При прийнятті того чи іншого рішення, люди виходитимуть з своїх поточних потреб. Якщо в силу певних обставин будуть необхідні гроші, то фактично вони не матимуть особливого вибору – необхідно продавати. Якщо власники захочуть продати дорожче – краще трохи почекати. Утримання землі не вимагає великих витрат, а її вартість буде зростати у будь-якому випадку. На даний момент, придбання с/г землі розглядається як один з мінімально ризикованих інструментів збереження грошей і вкладення інвестицій. Однозначно, немає необхідності продавати, якщо немає розуміння про використання отриманих від продажу грошей і зберігання їх «під подушкою». У першу чергу, незалежно від намірів продавати чи не продавати землю, власникам землі необхідно переконатись, що право власності на землю відповідає вимогам чинного законодавства. Ось що рекомендується зробити перш за все:

1. Необхідно переконатись, що право власності на пай оформлено, а у разі необхідності – оформити його.
2. Вивчити ринок і зрозуміти потенційну вартість землі, що знаходиться у володінні. Якщо самостійно це зробити не виходить, звернутись за консультацією до фахівців з оцінки землі. Не обов'язково замовляти дорогу оцінку, можна замовити консультацію про можливу вартість землі, яка дасть розуміння цінового діапазону і заощадить час та гроші.
3. Подумати і прийняти рішення щодо доцільності продажу. Можливо, поки немає чіткого усвідомлення, що робити далі з вирученими коштами від угоди – краще почекати.
4. Якщо все ж таки прийнято рішення щодо доцільності продажу землі, необхідно відкрити розрахунковий рахунок і продумати процедуру подальшого вкладення отриманих грошей. Намагатись скоротити час знаходження грошей «на руках».
5. Якщо ви не поспішаєте продавати, можна продовжувати здавати землю в оренду, при цьому проводити моніторинг ринку, аби не упустити можливість її продажу за максимальною ціною.

У будь-якому випадку ніхто не змусить вас якнайшвидше «позбавлятися» власної землі. Саме ви вирішуєте, що буде з вашими угіддями: продаж, оренда або самостійна обробка і господарювання. Спостерігайте за ринком, можливостями і доцільністю «розлучення» з власним товаром для реалізації якихось амбіційних ідей, мрій та прагнень. Вибір за вами.